Month: May 2021

【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好? 需要抬錢上會?醒你4大解決方法

【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好? 需要抬錢上會?醒你4大解決方法

很多買家都會視估價為一個非常重要的指標,以決定是否買入該單位,原因是擔心估價不足,需要準備更多的首期抬錢上會。其實,物業估價的釐定方法,其實不同銀行均會採用不同的估價行,為物業進行評估,評估標準十分廣泛,除了因應最近同類屋苑/同類單位/同區的成交而有所調節外,還包括對物業質素的評估(如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等)。以上因素都會影響物業的估價,而最常出現的估價不足有幾下4個原因: 估價不足原因│ 1. 成交量不足 部份成交較為疏落的單位,如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,很容易出現估價不足的問題。原因是最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。 估價不足原因│ 2. 屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價,最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊,景觀十分開揚,有海景,不像其他座數的單位望樓景為主。這類大單邊的單位同樣會出現估價不足的情況。 估價不足原因│ 3. 連裝修單位 亦一個最常見的情況是一些連裝修單位,業主好常以附送靚裝修,吸引買家買下單位。不少買家都很喜愛這類單位,因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。但是單位裝修如何,在估價中不會反映到。 估價不足原因│ 4. 業主叫價過份進取 業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。有些業主覺得自己的單位很有價值,買家可以估價還價,嘗試說服業主用估價作為基準,不應以個人感覺作為開價標準。 很多買家因為估價不足而放棄買入單位,其實又不用太擔心,如果真的心儀估價不足的單位,亦有解決的方法,用盡方法都不能解決的話,最後的方法才是抬錢上會。 估價不足解決方法 │ 1. 找不同銀行估價 這個十分基本,香港有不同銀行,銀行亦會透過不同的測量行進行估價。即使同一銀行也可用不同的估價行進行估價。不妨做多點,查詢不同的銀行為心儀單位估價。 估價不足解決方法 │ 2. 出示臨約 如估價與成交價相差8%內,買家可用臨時買賣合約證明已買入相關的物業,銀行都願意將估價稍為調高。但切記是相差8%內,如超過的話,銀行未必願意借足。 估價不足解決方法 │ ...

【新樓按揭】發展商一按 突破傳統按揭限制 醒你5大好處

【新樓按揭】發展商一按 突破傳統按揭限制 醒你5大好處

不少人都會選擇買一手物業,一來新樓不會有凶宅,業權等問題,二來不用裝修,大大慳回幾十萬的裝修費。新樓亦一個最大優勢就是有各式各樣的置業優惠、以至發展商按揭計劃。為了吸引客人置業,部分發展商設有及發展商一按計劃,以高吸數作招徠,助買家輕鬆入市。搵樓街為大家講解一下發展商一按有甚麼好處: 發展商一按好處 | 1. 較輕鬆的入息審查 部分發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃,成數可高達85% 甚至90%。一般來說,申請人需要提供入息以及還款能力等證明文件,部分發展商甚至可豁免通過壓力測試,助買家輕鬆入市。故此,發展商一按的審批或會較為寬鬆。 發展商一按好處 | 2. 減低首期預算 發展商一按的另一好處是可減輕首期負擔。傳統的高成數按揭中,800萬以下可借9成,900萬以下可借720萬,1000萬以下可借8成,1000以上物業只可借5成。但發展商一按可突破這個限制,以1200萬物業為例,發展商一按最高可承造九成按揭,首期只需支付120萬,比傳統按揭要支付600萬首期,足足相差480萬,故使用發展商一按計劃可大大減低首期預算。 發展商一按好處 | 3. 無罰息期及靈活套現 一般來說,發展商一按首3年按揭利息較低,如:P-2.5%,而其後可能會變成P+1%,通常首3年低息期間,都可以轉按傳統銀行,享受銀行較低的按揭息率。即使在3年低息期間,都可能完成3年的SSD期間,在於市場自由買賣,故可享盡低息之餘,亦可同時享受物業升值的因素,做到靈活套現的效果。 發展商一按好處 | 4. 免按揭保險費 如買家申請高成數按揭,都會產生按揭保費,由1.15%至5.04%不等。但若使用發展商的一按計劃,都不需要額外產生按揭保費,可能只有參與費用,大大減少保費的支出。 發展商一按好處 | 5. 無需申報物業用途 如買家申請傳統的高成數按揭,只能作自住用途。但若申請發展商一按,便能突破此限制,出租也可以申請。 以上資訊只為參考之用,因為每個樓盤每間發展商所提供的發展商一按計劃都有所不同,如想知道每個樓盤的按揭付款可與我們搵樓街聯絡,我們會跟據你的狀況,給你最佳的投資建議。

【按揭教室】40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A

【按揭教室】40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A

百貨應百客,有買家喜好新樓,亦有買家喜好舊樓。舊樓一般來說,都比較高實用率以及有呎價上的優勢,故很多家庭客都想住大一點,向舊樓埋手。但是高樓齡亦會影響按揭,例如按揭年期或按揭成數的。買家在買入舊樓物業前,應注意以下幾點: 高樓齡 高人齡 影響 按揭年期 首先,申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期,即以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期,甚至有銀行可用「85 減 」,但利率不能行Hibor,要行P 計劃,而且不能應用在高成數按揭。 但要補充一下,如申請人打算借入高成數按揭,按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡,但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑,如:美孚新邨,可以酌情處理,用80減樓齡計算。 例子一若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時40歲,打算買入樓齡55年的物業,最長可申請按揭年期為「70 – 55」=15年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為15年。 例子二若一間銀行採用「75 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時50歲,打算買入樓齡15年的物業,最長可申請按揭年期為「75 – 50」=25年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為25年。 如人齡高,有一個解決方法的,就是加上擔保人,例如是自己的兒女,因為銀行能用較年輕的一人計算按揭年期 (較年輕歲數為準),批出較長的按揭。 物業類型 影響 按揭年期 申請人亦要知道物業類型亦會影響按揭年期的,如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓,都是用「70減」或「75減」計算按揭年期。但如果是村屋,只會以「55減」計算最高按揭年期。 增加按揭月供額及收入要求 以一個700萬物業為例,按揭利率為2.5%,做6成按揭,按揭年期30年,每月供款:$16,595,壓力測試:$39,745。以一個700萬物業為例,按揭利率為2.5%,做6成按揭,按揭年期25年,每月供款:$18,842,壓力測試:$42,986。 ...

【按揭中伏】自動轉賬失效 拖欠卡數 信貸評級降到I級 險撻訂

【按揭中伏】自動轉賬失效 拖欠卡數 信貸評級降到I級 險撻訂

申請按揭,很多人都知道銀行會主動調查申請人的信貸評級。很多時候,申請人都覺得自己從未有遲還款紀錄,故在申請按揭時並沒有查自己的信貸評級。但是,曾經有些個案是當申請人向銀行申請按揭後,銀行告之其信貸評級太低,而未能批出申請。 我們建議客人可以在申請銀行按揭前,先自行查閱自己的TU 信貸評級,以確保其評級處於一個極為良好的狀態,以免因信貸評級太低而影響借貸,甚至被逼撻訂。 事實上,這些個案經常發生的,主要原因是過往有張信用卡因自動轉帳失效而欠下3個月卡數,其信貸評級必然極速下降,甚至跌入I 級 (欠佳/瀕臨破產)!而I級客人申請按揭,是十分困難獲批的。如果在按揭申請時,才發現有這個情況發生,我們搵樓街 強烈建議客人先到相關銀行了解,自動轉帳失效的原因及即時還款,向銀行索取書面證明,內容要列出自動轉帳失效的原因及客戶已經找回卡數,並要求銀行即時更新其信貸評級。正常在說,在幾個工作天後,銀行便可完成有關證明,客戶必須拿這份證明信到該申請按揭的銀行出示證明,銀行便可按最新的情況更改審批決定,重新批出按揭。 筆者亦聽見有些按揭申請人因忘記更改住址,信用卡的消費,包括信用卡年費,無法寄到申請人住址,引致產生未有償還的款額。 信貸評分由最好的A級至最差的J級 信貸評分級別信貸評分分數A優良3526 – 4000B良好3417 – 3525C良好3240 – 3416D一般3214 – 3239E一般3143 – 3213F一般3088 – 3142G欠佳2990 – 3087H欠佳2868 – 2989I欠佳/瀕臨破產1820 -2867J欠佳/瀕臨破產1000-1819 索取個人信貸報告方法 到環聯網址預約,並親身到環聯辦事處,帶備身份證明文件,前往尖沙咀廣東道9號港威大廈第 6 ...

【二手筍盤推介】堅尼地城 桃李園 2房 實而不華 享11校網 交通方便優勢

【二手筍盤推介】堅尼地城 桃李園 2房 實而不華 享11校網 交通方便優勢

位於名校網的堅尼地城,一直吸引家長客歡迎,而且離中環核心商業區不遠,20分鐘內即達,由於堅尼地城是尾站,搭港鐵的上班族在繁忙時間也不怕上不到車,絕對是家長客至愛。 除了家長之外,堅尼地城與西環一帶都是傳統舊區,亦吸引不少發展商尋覓舊樓重建,相信此舉會持續為這區活化,亦有助穩定樓價,保持升值潛力。 在區內,新盤或半新盤呎價一直高企,平均呎價超過30,000。若預算只有700萬左右,找2房的家庭客,不妨向一些區內2線的舊樓入手,不論實用率以及呎價都是具有優勢,實而不華的感覺,同時交通及生活配套應有盡有,亦是11名校網。 11校網除了多優質小學,不少城內最為人熟悉的名牌中學亦立於此,搬入11校網可謂「一步到位」,方便子女升讀就近的中學及大學。桃李園 交通方便 周邊配套齊 想搵親民價錢的蝸居,搵樓街的搵樓專員為你找到單幢私樓桃李園,位於桃李臺,環境十分清雅,部分單位可享東南山景。 大廈1977年入伙,至今44年樓齡,單幢設計,提供共98個單位,距離港鐵堅尼地城站約7分鐘。距離港鐵香港大學站約5分鐘。 西環有七臺,是堅尼地城內一個歷史悠久的小社區,由太白臺、羲皇臺、青蓮臺、桃臺台、學士臺、李寶龍臺及紫蘭臺組成,名字都與「詩仙」李白有關。桃李臺,取自李白《春夜宴桃林園序》中「會桃李之芳園」一句。 而桃李園最新放盤為中層E室,實用面積440呎,實用率高達82%,附送全屋新裝修,向東南,可享山景,放盤價為720萬,實用呎價為16,363。 單位內寵精緻,全屋新裝修,水電窗都全換過,明廁,有助空氣流動,開放廚設計。 由於項目鄰迎香港核心區域,不論買來投資收租以及自住皆可。 桃李園 平面圖 桃李園 中層E室 單位相 桃李園 放盤資料 https://www.28hse.com/buy/residential/property-1713222   放盤人 聯絡電話 / WhatsApp: 54674621 Carson Ng 預算參觀 廣告編號: ...

【按揭迷思】按揭回贈多於1% 按揭回贈扣減貸款額 反而無著數?

【按揭迷思】按揭回贈多於1% 按揭回贈扣減貸款額 反而無著數?

申請按揭時,都有很多按揭申請人都會知道有銀行現金回贈。的確,銀行為吸引客人使用其的按揭計劃,都有向客人提取按揭回赠的。而跟據現時金管局指引,如果現金回贈少於貸款額的1%,毋須扣減貸款額。如果現金回贈超出貸款額的1%,有關現金回贈需要在貸額額內扣減,當完成買賣手續後,才會支付現金回贈給申請人。 好多按揭申請人都有個疑問,現金回贈少於1%,回贈現金可直接存入銀行,現金回贈高於1%,就要扣貸款額,變相借少了,又要準備更多首期,手上現金又沒有增加。高回贈好像得不償失,反而無着數? 其實答案是否定。愈高回贈只會對申請人愈有利的。以下用1000萬物業作例子: 銀行A銀行B回贈率1%1.2%回贈額5萬6萬首期500萬506萬貸款額500萬494萬 以1000萬物業借5成按揭,即500萬,銀行A提供1%現金回贈 (即5萬),而銀行B提供1.2%現金回贈 (即6萬)。銀行B需要準備較多的首期,而且貸款額只可借494萬。但其實在完成買賣後,銀行B 便會發回現金回贈6萬,所以其實沒有額外的首期開支的。事實上,銀行B的貸款額比銀行A的貸款額為少,故此,按揭利息支出亦相對變少了。以現時按揭利率約1.45%計算,按揭年期30年,總利息支出是下降了 77,556,最終得益都是自己。故此,無理由為了避免扣減貸款額而主要要求減少現金回贈。識得揀,當然是揀更高的現金回贈。 但亦都要提醒一下,對於首期資金緊絕的人士,需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。一旦因現金回贈高0.2%,令到首期資金不足,那就可能得不償失,解決方法是先向家人朋友資金周轉一下,借來應急,當現金回贈發放後,便可歸還他們。 另外,按揭中介回贈,都需要申報,計算在內,以符合金管局要求去計算。 成交後,按揭現金回贈過數所需時間 (參考) 銀行名稱按揭回贈日數匯豐3天內渣打3天內工銀3天內星展3天內中銀3天內東亞約一星期大新約一星期建行約一星期花旗約兩星期永隆約兩星期恆生約兩星期

【按揭中伏】借高成數按揭未必批?按證公司8大拒絕審批原因

【按揭中伏】借高成數按揭未必批?按證公司8大拒絕審批原因

香港不少人都以儲首期為目標,與伴侶買個安樂窩。自從放寬按揭成數後,800萬以下可借9成按揭、900萬以下可借720萬、1000萬以下可借8成按揭。這政策意味只需要儲1成首期,便可有機會上車。這舉的確令更多準買家願意入市,亦有更大的靈活度。但是,以我們的經驗所得,在借按揭時都出現困難,借唔足,最後要向家人借首期、加擔保人等才可以解決事件,而最壞情況就需要撻訂,痛失辛苦儲下來的首期。 首先,各位準買家要清楚知道,按揭證券公司不會輕易批出個案,必須通過每項的內部守則及要求。以借9成為例,按揭申請人必須為香港永久性居民、必須固定收入、必須自住等...詳情可回一篇文章: 【一成首期●上車置業】想借九成按揭有咩條件? 很多準買家心急上車,按揭未搞清楚,以為可以借到80-90%按揭,又或者只相信地產代理的一句可以做到按揭,隨時按揭申請被拒最終撻訂收場。 搵樓街提供一小時面對面的免費咨詢服務。不論是首次上車需知、按揭問題、物業投資策略、資產如何配置、買樓時機、揀樓秘訣、解決買樓奇難雜症等..我們更提供一條龍服務,由置業前準備、簽臨約、找律師樓、做按揭、驗收單位、裝修、出租等流程,協助您逐一完成每一細項,讓您輕輕鬆鬆置業,解決置業難題。<了解更多> 按證公司8大拒絕審批原因│ 1. 虛假收入 有不少人都跟坊間流傅的自製入息方法,力圖推高收入令自己的收入通過壓力測試。這些方法通常是自己開空殼公司,然後再透過自動轉帳出糧給自己,以製造足夠入息,但當中的技巧又不精通,結果令按證公司職員懷疑。其實,職員有很多方法知道公司的資料,例如調查公司查冊、強積金供款紀錄等。按證公司職員不是小學生,不懂懷疑,如果知道是虛假收入,一律拒批。我們有置業技巧解決收入不足的問題,可聯絡我們了解更多。 按證公司8大拒絕審批原因│ 2. 大幅加薪 另一個就是大幅加薪,這個同樣會被銀行/按揭證券公司職員高度懷疑是虛假收入,如批按揭時,發現按揭申請人不合理地大幅加薪,例如由月薪20,000大幅增加至60,000。銀行會要求申請人提交更多文件證明大幅加薪理據。亦主動調查大幅加薪的原因,例如考獲專業專格,會正理的大幅加薪原因。但如果受僱機構不是甚麼大公司、沒有考獲專業專格而大幅加薪、大幅加薪在簽臨約前後才發生、加薪前收入未能通過壓測,那就要小心了,最嚴重同時列入虛假收入,一律拒批。 按證公司8大拒絕審批原因│ 3. 借私人貸款 如果本身已經有借私人貸款,那就要小心了。因為銀行職員好大機會會壞疑首期是否由借貸所得來的。其實,銀行會從環聯信貸資料庫(TransUnion),得知業主是否仍有私人貸款,如果該貸款與申請按揭日子愈相近,就愈大機會不批出按揭,準買家必須要詳盡解釋該筆私貸用途,又要入息又足夠通過壓測,包括:按揭及貸款,才能獲批。當然,這個方法是存在漏動的,例如:由家人負責借私人貸款,而準業主就不會被壞疑首期是由借貸所得來的。而首期由家人支付,這是可以說過去的,但當中的技巧,不是每個新手都能掌握,稍有不測,隨時一律拒批。 按證公司8大拒絕審批原因│ 4. 自住用途 買2手樓要透過按保公司審批,其中一個要求是新買物業是自住用途。如果借款人本身已持有其他物業,那就要小心,按證公司便會對新買物業調查。例如:本身有間500呎的自住物業,而新買的物業只有250呎,那就要解釋為何由大搬到細,以及大單位之後的用途。如果有證明,例如遷就子女上學,有子女學校入學證、學生證等,一般都會較合理。 按證公司8大拒絕審批原因│ 5. 夫婦同借高成數按揭 有些人會想到買兩個單位,就打算以夫婦分別購入,然後兩個單位都借高成數按揭,互相擔保。這是十分高危的,因為高成數按揭的首要條件是自住用途,試用老公老婆又如何有2個物業都聲稱是自住物業呢?我們有方法拆解這個難題,可聯絡我們了解更多。 按證公司8大拒絕審批原因│ 6. 曾拖卡數 銀行在審批每個申請時,會向環聯信貸資料庫(TransUnion)查詢按揭申請人的信貸評級。現時信貸評級分為A至J,其中A為最好J為最差。如果申請人過往拖欠卡數記錄,或是每個月只還最低還款額的記錄,其信貸評級會被降低。這會令銀行的風險上升,擔心申請人同樣會拖欠按揭供款,故有機會不批按揭的。又如果按揭申請人仍在破產階段,或債務重組中,狀態並未解取,按證公司亦好大機會不會批出高成數按揭。如有債務重組人想借高成數按揭,可聯絡我們了解更多。 按證公司8大拒絕審批原因│ ...

【新盤推介】大角咀重建項目 利‧晴灣23 短樓花 提供142伙

【新盤推介】大角咀重建項目 利‧晴灣23 短樓花 提供142伙

近月,發展商加快賣樓,繼 啟德 The Henley、旺角 One Soho 及 千望 之後,有利及市建局合作的大角咀新盤 利‧晴灣23 (L‧Living 23) 接著登場,利‧晴灣23地址位於杉樹街23號及橡樹街87號,共142伙,樓高約26層,戶型涉及開放式至2房,最新預計關鍵日期為今年12月31日。利‧晴灣23示範單位設於尖沙咀金巴利道26號。 旺角區向來較少供應,至於近年市建局及發展商積極收購舊樓重建,例如恒地利奧坊系列樓盤,才出現較多的新盤。利‧晴灣23,較近大角咀,惟稍離港鐵站,前往港鐵奧運站約10分鐘步程。旺角行人天橋網絡逐步改善,亦有規劃中的超級天橋連接多個大型指標商場。 第一張價單戶型包括開放式至2房,實用面積276至466平方呎,折實價錢465.3萬至894.4萬元,折實呎價16,859元至21,248元。 大角咀新盤利‧晴灣23|借高成數按揭條件 由於不少人對按揭存有好大疑問,我們準備了兩篇文章,希望各位準買家避免中伏。 【一成首期●上車置業】想借九成按揭有咩條件? 【按揭中伏】借高成數按揭未必批?按證公司8大拒絕審批原因大角咀新盤利‧晴灣23 | 基本資料 樓盤名稱 利‧晴灣23 (L‧Living 23) 位置 松樹街23號及橡樹街87號 單位數目 143伙 面積 276-584呎 ...

按揭保險費折扣 65折 變相加保費 供樓開支增加幾多?加送退保費技巧

按揭保險費折扣 65折 變相加保費 供樓開支增加幾多?加送退保費技巧

由於銀行只承造最高6成按揭,如想借高成數(61-90%)按揭,一般都需要付按揭保險費,按揭保險公司才願意擔保,按揭保費由1.15%至5.04%不等。以下的例子為800萬港元物業為例,如果要申請9成按揭,即貸款額720萬港元,按揭年期30年,保費為當中5%,即36萬。這個成本不低,以往兩間按揭保險公司例牌都會提供6折優惠,即實際保費是216,000。不過,現在折扣調整至65折,按保費用增加18,000元,總要付234,000元。如果申請人未能符合壓力測試,保費折扣將由66折,更調整71折-9折不等 (甚至不獲任何折扣優惠)。未能符合銀行壓力測試的首置人士,但供款佔入息比率不多於50%,其申請將由銀行個別評估,並按評估而上調保費。   貸款額720萬港元原保費折扣最新保費折扣能通過壓力測試216,000(6折)234,000(65折)未能符合銀行壓力測試 (爆壓測)237,600(66折)255,600(71折) 按揭保費折扣少了,會否影響壓力測試的計算? 不會的。因為本來計壓力測試,是以沒有折扣下的按揭保費去計算。不論有沒有打折,壓力測試結果都是不變的。 舊制與新制 影響按揭保費 按揭保費計算頗為複雜,在按證保險公司網頁有4個表可供參考,實質採用哪個保費視乎按揭成數是採用「新制」還是「舊制」;以及本身申請者有沒有物業在身;採用浮息或定息按揭。所以準買家想知道買入的物業要付多少按揭保費,可以WHATSAPP 聯絡我們,為您計出準確的按揭保費。 退保費技巧 如果物業在3年內,按揭成數少於6成,就無需要付按揭保費費。最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間,申請人可以透過退保(俗稱甩按保)取回 15%保費。當轉按完成後,到原本按揭銀行辦理退保手續就可以。補充一下,如果首年申請保費退款,可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。由於銀行有兩年的罰息期,故此,最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間。

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